Un nuevo programa de zonificación en la ciudad de Miami permitirá desarrollos más densos en un radio de hasta una milla alrededor de las estaciones existentes y planificadas de Metrorail y trenes de cercanías, incluidas las estaciones Brightline, dentro de los límites de la ciudad.
Dentro de esas zonas, los desarrolladores pueden solicitar construir proyectos residenciales y comerciales de gran altura con considerablemente más unidades y altura que lo que permitían las antiguas reglas locales, una estrategia destinada a aumentar drásticamente la oferta y la asequibilidad de la vivienda al tiempo que impulsa el uso del transporte público. Las normas actuales de la ciudad, bajo la “zonificación de transición” del código Miami 21, limitan estrictamente la altura de los nuevos edificios colindantes con zonas residenciales de baja escala.
Sin embargo, los nuevos Desarrollos Vecinales de Estaciones de Tránsito podrían eliminar dichas protecciones, según declaró Paula De Carolis, miembro de la junta de planificación, a los planificadores urbanos en una audiencia en junio, antes de votar en contra de la medida. En la audiencia, los residentes y miembros de la junta también cuestionaron el tamaño de las zonas de tránsito designadas, que pueden variar desde media milla hasta una milla completa desde una estación. El desarrollo orientado al transporte público, un enfoque consolidado en todo el país, generalmente se extiende a un radio de media milla, lo que permite un paseo cómodo para un peatón.
Pero recorrer una milla, una distancia que pocos en Miami recorrerán a pie hasta una estación, socava la premisa de que el desarrollo a esa distancia podría estar razonablemente vinculado al transporte público, mientras que potencialmente cubriría gran parte de la ciudad con nuevas construcciones de gran altura y alta densidad, dicen los críticos.
“Creo que la milla va a crear muchos problemas”, dijo Paul Mann, miembro de la junta de planificación. “Creo que va a cambiar esta ciudad drásticamente”. Kim Hogan, residente de Coconut Grove, dijo que esperar que la gente camine una milla para llegar a una estación de tránsito es “una locura”.
“Empiezas a sudar si caminas al aire libre, y más aún si caminas un kilómetro y medio hasta una estación”, dijo. “No tiene ningún sentido”. Tras una intensa reunión pública de dos horas, una reticente mayoría de 6 a 3 de la junta de planificación recomendó que la Comisión Municipal aprobara la legislación. La Comisión de la Ciudad de Miami dio su aprobación final el 24 de julio.
En una extensa entrevista con el Miami Herald, el director de planificación urbana, David Snow, y la subdirectora de planificación, Sevanne Steiner, afirmaron que esperan que el nuevo programa de la ciudad genere un proceso de densificación gradual y mesurado alrededor de las estaciones, con la mayor parte de la nueva altura y densidad en las proximidades. Las normas e incentivos están diseñados para fomentar alturas y densidades más bajas más allá del radio de media milla, indicaron.
El proceso de aprobación establece un procedimiento complejo que requiere primero un cambio de uso del suelo según el plan integral de la ciudad, el cual determina dónde, cuánto y qué tipo de desarrollo se permite. Bajo el nuevo programa, la ciudad debe aprobar primero una nueva designación de “nodo de tránsito” para una propiedad, la cual depende de la capacidad razonable del área.
Luego, un desarrollador puede optar por presentar un plan de desarrollo de vecindario de estación de tránsito en dos categorías (general o mejorado) que especifican qué se puede construir, qué tan denso y qué tan alto puede ser un proyecto, a qué distancia de una estación puede estar y qué beneficios públicos se deben brindar.
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