El gobernador Ron DeSantis firmó una ley que restringe la autoridad de los gobiernos locales sobre permisos de desarrollo y zonificación residencial en Florida. La mayor parte de sus disposiciones entra en vigor el 1 de enero de 2027.
La norma HB 399, patrocinada por el representante republicano David Borrero, de Hialeah, fue presentada como complemento a la Ley Live Local para enfrentar la escasez de vivienda en el estado. La legislatura la aprobó con votos predominantemente republicanos, aunque algunos legisladores de ese partido también se opusieron durante el debate.
La resistencia más organizada provino de Miami Beach. El comisionado Alex Fernandez declaró a Florida Politics que la ley “interfiere gravemente con el derecho de nuestros residentes a la participación pública”.
De hecho, la Comisión de Miami Beach aprobó una resolución que autoriza al abogado municipal a evaluar todas las vías legales disponibles, incluida la presentación de una demanda judicial contra la norma firmada por DeSantis.
Lo que cambia para municipios y empresas inmobiliarias
La ley de DeSantis prohíbe a los gobiernos locales calcular las tarifas de solicitud de permisos de desarrollo como porcentaje del valor de construcción, del costo del terreno o de la valuación del proyecto. Esas tarifas deberán guardar relación razonable con los costos reales de revisión y procesamiento, conforme al texto oficial publicado por el Senado de Florida.
Además, los municipios y condados no podrán rechazar proyectos de rezonificación o aprobación de planos basándose únicamente en conceptos como “carácter de la comunidad” o “ambiente del vecindario”.
La nueva ley HB 399 establece que toda denegación deberá detallar por escrito las áreas concretas de incompatibilidad y las razones por las que las medidas de mitigación propuestas resultan insuficientes.
Qué pasará con las viviendas prefabricadas y los hoteles con vía rápida
La legislación firmada por DeSantis ordena que las viviendas construidas fuera del sitio —incluidas casas prefabricadas tratadas como bienes raíces— tengan acceso de pleno derecho a cualquier distrito donde se permitan residencias unifamiliares.
En otras palabras, los gobiernos locales no podrán aplicarles regulaciones más restrictivas que a las viviendas de construcción tradicional, aunque sí podrán exigir estándares uniformes de diseño, altura y materiales exteriores.
¿Y en qué cambiará la industria hotelera? Para los grandes centros turísticos, Ron DeSantis promulgó un mecanismo de aprobación acelerada. Los establecimientos con al menos 500 habitaciones, cinco o más acres contiguos bajo la misma entidad y una ocupación promedio mínima del 70% en los últimos tres años quedan amparados por la norma.
Los gobiernos locales deberán aprobar administrativamente —sin audiencias ni revisión cuasi-judicial— las excepciones o varianzas menores que no afecten más del 20% del área total de la parcela. Esta disposición específica expira el 1 de julio de 2031, según el texto promulgado por DeSantis, y entra en vigor de inmediato.
